3月12日，洛陽市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于印發(fā)洛陽市城中村改造以購代建實施方案（試行）的通知》。這一方案的出臺，對洛陽市城中村改造工作及房地產(chǎn)市場發(fā)展有著深遠影響。現(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容解讀如下。

問：洛陽市為什么要出臺《洛陽市城中村改造以購代建實施方案》？

答：一方面是為響應(yīng)國家積極穩(wěn)步推進城中村改造的戰(zhàn)略部署，滿足洛陽自身城市發(fā)展需求；另一方面旨在拓寬征收安置渠道，滿足群眾房屋安置多元化、個性化需求，提升生活品質(zhì)，同時加快房地產(chǎn)市場去庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，支撐城市經(jīng)濟穩(wěn)定增長。

問：方案制定參考了哪些經(jīng)驗？

答：充分借鑒了鄭州、信陽等地在城中村改造方面的成功實踐經(jīng)驗。

問：哪些人屬于此次城中村改造以購代建的安置對象？

答：僅涵蓋列入我市城中村改造計劃項目的相關(guān)群眾，具體包括擬征遷且亟待安置的對象，以及已簽訂《征收安置補償協(xié)議》，但尚未進行分房或分房未足額到位的安置對象。

問：此次安置方式有哪些？

答：既保留傳統(tǒng)的新建安置房安置方式，又創(chuàng)新性引入以購代建安置模式，以購代建安置模式細分為房票安置、自主購買、組織購買三種具體形式。

問：安置房源從哪里來？

答：主要為已開工建設(shè)但尚未銷售，且持有預(yù)售許可證的住宅項目，以及已取得不動產(chǎn)權(quán)證書、不存在產(chǎn)權(quán)糾紛的住房。各城市區(qū)會建立專門的“房源庫”，并向社會公示，同時實施動態(tài)管理。

問：什么是實施主體？

答：實施主體是指安置房建設(shè)主體。

問：房票安置的使用規(guī)則是怎樣的？

答：房票持有人為被征收房屋的所有權(quán)人，房票金額包含安置補償款及各類獎勵等量化后的總額。房票使用期限最長為6個月，由市級統(tǒng)一制作并核發(fā)。持有人可在“房源庫”中自主挑選心儀房源，購房款不得低于房票金額的90%，且房票僅限本人用于購買住宅，嚴禁轉(zhuǎn)讓或套現(xiàn)。

問：房票安置的結(jié)算流程是怎樣的？

答：房地產(chǎn)企業(yè)憑借房票及購房合同，向城市區(qū)實施主體申請資金劃撥。實施主體按照規(guī)定，分批將款項撥付至監(jiān)管賬戶，支付節(jié)點和比例嚴格參照《洛陽市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》執(zhí)行。

問：如果房票購房款有剩余或不足怎么辦？

答：若購房款超出房票金額，超出部分由持有人自行補足；若未超出，轄區(qū)政府將依據(jù)雙方簽訂的征收補償安置協(xié)議妥善解決。

問：自主購買的流程是什么？

答：轄區(qū)政府首先對安置對象房屋安置補償權(quán)益進行貨幣量化核算，確定總金額后，簽訂自主購買協(xié)議。安置對象需在6個月內(nèi)自主完成住宅購買，并簽訂《商品房買賣合同》。若逾期未購買，則視作自動放棄，轄區(qū)政府仍按照自主購買協(xié)議約定進行處理解決安置問題。

問：自主購買的購房款如何支付？

答：城市區(qū)政府匯總自主購房情況，報送至市住建局備案，之后由區(qū)實施主體集中代付購房款至資金監(jiān)管賬戶，支付節(jié)點及比例嚴格參照《洛陽市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》執(zhí)行。

問：自主購買對購房價值有要求嗎？

答：自主購買住房價值不得低于貨幣量化后總金額的90%，超出部分由安置對象自行承擔，未超出部分按照自主購買協(xié)議進行處理。

問：組織購買的程序是怎樣的？

答：城市區(qū)政府組織實施主體負責開展成本審核、與開發(fā)商談判、選定項目、制定詳細方案，方案完成后報市住建局備案。隨后與開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同，由開元城投支付購買款，最后轄區(qū)政府組織安置對象簽訂購房合同。

問：為什么要由開元城投支付購買款？

答：開元城投是我市唯一承接城中村改造專項資金的政府平臺公司。

問：組織購買的房屋標準和價格如何確定？

答：所購買項目建設(shè)標準不低于新建安置房，購買價格參考綜合成本價等因素，通過公開競價方式確定，相關(guān)費用合理計入成本。

問：組織購買過程中如何進行資金監(jiān)管和項目管理？

答：在市住建局的指導(dǎo)下，開元城投和區(qū)實施主體將資金支付至監(jiān)管賬戶，城市區(qū)政府全程監(jiān)管工程建設(shè)，直至項目竣工交付并辦理完所有手續(xù)。

問：組織購買如何進行選房？

答：城市區(qū)政府按照面積接近原則編制分配方案，若所選房屋面積超出應(yīng)得面積，安置對象需補齊差價；若不足，則按照雙方簽訂的征收補償安置協(xié)議妥善解決。

問：組織購買涉及的配套資產(chǎn)如何處理？

答：配套資產(chǎn)由轄區(qū)政府制定處置方案，并向社會公示。

問：以購代建安置方式有哪些優(yōu)惠政策？

答：選擇以購代建安置方式的群眾，在貨幣補償范圍內(nèi)免征契稅，超出部分依法征收契稅；憑借購房合同，可在新購房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)，在房屋交付前，子女可保留原片區(qū)入學(xué)資格；組織購買模式下，符合棚戶區(qū)改造政策的樓盤，按規(guī)定減免相關(guān)稅費；簽訂購房合同后，可申請商業(yè)貸款，符合條件的還能申請公積金貸款。

解讀機構(gòu)：洛陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

解讀人：李軼鵬

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